Tokenisation d’actifs immobiliers : vérités, mensonges et entourloupes

Commençons toutefois par le début, ce en rappelant quelques concepts basiques. La tokenisation consiste à émettre, par le biais d’une blockchain, des fichiers numériques représentant des actifs réels. Ils bénéficient donc d’avantages tels que l’immuabilité et la traçabilité, avec l’impossibilité de les copier ou de double dépense…

Quels sont les avantages à tokeniser des actifs réels ?

• Les tokens remplacent les certificats papier.
• Cela permet de fractionner l’actif en petites portions.
• Un document maître unique.
• Des stratégies de sortie possibles pour l’investisseur.
• Une facilité d’émission et d’acquisition des tokens représentant la sécurité.
• Une liquidité de l’actif.
• La facilité de transmission sur les marchés secondaires.

Ainsi, quiconque comprend vraiment ce qu’est un token ne peut douter des avantages de son utilisation. L’avenir de l’investissement en actifs réels réside dans la tokenisation, cela ne fait pour moi aucun doute.

Cependant, venons-en à la question qui nous a amenés ici : la tokenisation des actifs immobiliers.

Peut-on tokeniser des actifs immobiliers ?

Un actif immobilier peut consister, comme nous le savons tous, en un appartement, un édifice de bureaux, des locaux commerciaux, un mètre carré de locaux industriels ou un terrain.

La revendication commerciale consistant à dire “nous tokenisons des actifs immobiliers” est la plus fréquente, mais ces actifs sont-ils tokenisés ? La réponse est NON.

Je n’ai pas connaissance d’un projet immobilier dans lequel le bien lui-même soit tokenisé.

La raison à cela est simple : dans la plupart des pays, il existe un registre foncier, où l’existence de la propriété et son propriétaire sont enregistrés avec une garantie juridique.

Jusqu’à présent, ces registres n’acceptent pas l’existence de ces tokens comme un moyen valide de représenter la propriété et, par conséquent, si nous devions émettre par exemple un NFT (un jeton non fongible, idéal pour représenter un bien immobilier) qui représente un appartement à l’intérieur d’un immeuble, ce avec la documentation correspondante qui en atteste (qui peut même être incluse au sein du token en tant que métadonnées), nous créerions alors un deuxième enregistrement de l’existence de cette propriété.

Le détenteur du token, à sa naissance, serait le propriétaire de ce bien, et nous pourrions même corroborer cette information dans le registre foncier du lieu où se trouve cet appartement.

Le propriétaire du bien transfère alos le token à un acheteur qui, techniquement, devient le nouveau propriétaire du bien. Toutefois, ce transfert n’a pas accès au registre foncier, où le propriétaire qui a frappé le NFT continuera d’apparaître comme le propriétaire.

On se retrouve donc avec un double registre, ce qui entraîne inévitablement une insécurité juridique pour le titulaire du NFT. En effet, à l’heure actuelle, la forme la plus légalement contraignante de preuve de la propriété d’un bien est le registre foncier.

Il est possible qu’il y ait des transferts de propriété de bonne foi par la vente du NFT, et que le détenteur actuel du token (c’est-à-dire le dernier à avoir payé ce dernuer) constate que sa maison a été saisie… par le bureau des impôts, par exemple, ce pour une dette impayée du premier détenteur du NFT. Il est vrai que vous pourriez alors vous adresser au juge et lui expliquer que vous disposez du NFT, que vous êtes un tiers de bonne foi… mais qui voudrait se lancer dans une telle démarche ?

Ainsi, les entreprises qui affirment “nous tokenisons des actifs immobiliers” ou “premier appartement représenté par un NFT commercialisé en Floride” ni disent pas ce qu’il en est réellement.

Dans ce cas, qu’est-ce qui est tokenisé ? En gros, deux choses :

• Des actions ou participations dans une société qui possède des biens immobiliers.
• Un dette liée à un bien immobilier.

Est-il recommandé d’investir dans les tokens immobiliers ?

Étant donné qu’un actif immobilier est, par définition, générateur de revenus locatifs et/ou de bénéfices (ou non) de plus-values, la détention d’un de ces tokens vous donne des droits économiques (intérêts, dividendes) sur les bénéfices de l’existence du bien, mais pas sur la propriété de celui-ci.

Ainsi, les actifs immobiliers eux-mêmes ne sont pas tokenisés, même s’il s’agit là de la revendication commerciale de nombreuses entreprises du secteur.

Si nos tokens représentent des capitaux propres ou des dettes, les caractéristiques de l’investissement s’avèrent sensiblement différentes de celles de la propriété.

Si nous possédons des actions d’une société, au-delà du risque commercial lié à la gestion du bien (qui existe de toute façon), nous devrons accepter le fait que nous sommes des actionnaires minoritaires d’une société et que, par conséquent, nous serons à la merci de ce que décideront les administrateurs de la société et l’assemblée générale des actionnaires.

Dans le cas d’une dette, le risque est clair : le non-paiement de la dette.

Ainsi, toute personne qui achète des tokens représentant des titres immobiliers (et non des propriétés immobilières) doit être pleinement informée de ce qu’elle achète, car il n’est pas rare que la situation inverse se produise. Malheureusement, bon nombre d’investisseurs ne savent pas vraiment dans quoi ils placent leur argent ; et je ne parle pas seulement des tokens, mais aussi des actions, des NFT, des fonds d’investissement, des cryptomonnaies ou des cachets, pour ne citer que quelques exemples.

Ainsi, toute personne qui achète des tokens représentant des titres immobiliers (et non des propriétés immobilières) doit être pleinement informée de ce qu’elle achète, car il n’est pas rare que la situation inverse se produise.

Malheureusement, bon nombre d’investisseurs ne savent pas vraiment dans quoi ils placent leur argent : et je ne parle pas seulement des tokens, mais aussi des actions, des NFT, des fonds d’investissement, des cryptomonnaies ou des cachets, pour ne citer que quelques exemples.

Il existe d’autres moyens d’investir dans des fractions d’opérations immobilières, comme les plateformes de crowdfunding ou des véhicules plus traditionnels comme les fonds d’investissement immobilier, ou encore les socimis en Espagne.

En plus du crowdfunding immobilier, il existe une couche de blockchain sous forme de tokenisation, ce qui apporte plus de fonctionnalités et améliore le crowdfunding. Je ne doute pas que, au fur et à mesure que l’adoption (et la législation) évolue, le crowdfunding et la tokenisation avanceront main dans la main.

Les socimis (ou fonds d’investissement immobilier), des outils d’investissement immobilier plus traditionnels, sont une autre affaire. Certains disent qu’elles sont plus sûres et plus liquides. Cependant, dans ce cas, pourquoi investir dans des tokens ?

Tokenisation versus investissement traditionnel

En Espagne, une socimi est une société cotée sur des marchés réglementés et dont le prix de l’action dépend, entre autres, de la valeur et des loyers des biens immobiliers dans lesquels elle investit et qui, en échange de certaines obligations (détention de la majorité des biens en location, capital minimum, etc…) bénéficie de généreux avantages fiscaux.

Tout d’abord, ne pas reconnaître l’intérêt de la tokenisation par rapport à l’achat d’actions revient à ne pas avoir compris qu’une nouvelle façon d’appréhender la gestion de son propre patrimoine est née grâce à des outils numériques, tels que les tokens.

Ces derniers résident dans nos portefeuilles, sans intermédiaire, sont régis par des smart contracts, ou contrats intelligents, perçoivent des intérêts ou des bénéfices dans des cryptomonnaies stables (stablecoins) et sont susceptibles, en peu de temps, d’entrer sur des marchés très liquides (il existe déjà d’excellents projets tels que Centrifuge ou RealT), au sein d’une communauté où l’on partage non seulement des investissements, mais aussi des valeurs.

D’autre part, la proposition d’un investissement dans cette société, cette propriété, dans cette rue et cette ville, suscite beaucoup plus d’affinité avec l’investissement et le promoteur que d’investir dans les titres flous que ce que propose la socimi.

Il est difficile de se sentir membre d’une communauté quand on investit dans des socimis. Investir dans celles-ci revient à investir dans une banque : vous ne savez pas ce qu’elles font réellement ni dans quoi elles investissent. Oui, nous savons ce que gagnent les managers et les directeurs. J’ai lu les rapports annuels et les rapports d’évaluation de plusieurs socimis. Si nous pensons que ces documents sont fiables, nous n’avons rien tiré comme leçon de ce qui s’est passé en septembre 2008.

Je vous rappelle que les actions de la plus grande socimi d’Espagne ont chuté de 50% en 2020. Je suis sûr que de nombreux investisseurs ont subi de graves pertes. Je n’ai pas vu d’articles dans la presse mettant en garde contre le risque sérieux d’investir dans ces produits.

Je n’ai aucune opposition à l’existence de ces sociétés, pour un certain profil d’investisseur immobilier plus traditionnel, même si les formidables avantages fiscaux de ces véhicules d’investissement seraient, pour le moins, discutables si on les compare, sans aller plus loin, au traitement réservé au petit promoteur immobilier et, cela va sans dire, à l’investisseur en crypto-actifs.

Il existe une nouvelle génération croissante et florissante qui ne veut pas de produits emballés par les banques ou les fonds immobiliers, mais plutôt des produits qu’ils comprennent, auxquels ils peuvent participer (comme les DAO, les canaux Telegram ou Discord) et sentir qu’ils font partie d’une communauté.

Il va sans dire que tout investisseur responsable de tokens se doit d’effectuer une bonne analyse de l’équation rendement/risque/liquidité et maintenir des critères de diversification appropriés (produit, géographique, entreprise, etc…), ce afin de limiter les pertes potentielles.

Ainsi, en termes de risque, la question n’est pas de savoir dans quel véhicule d’investissement immobilier vous voulez vous engager (avec ou sans tokens) mais si vous comprenez l’activité, les rendements et les risques que vous allez encourir et, après les avoir analysés, si vous prenez une décision rationnelle.

Les tokens constituent la représentation numérique d’une entreprise immobilière, laquelle peut être bonne ou mauvaise, mais qui, dans tous les cas, améliore la manière d’investir en introduisant les avantages d’un fonctionnement sur la blockchain.

La tokenisation de la valeur générée par les projets immobiliers n’en est qu’à ses débuts, mais il s’agit là d’une tendance inéluctable qui va sans doute révolutionner la manière d’investir dans l’immobilier, de manière plus démocratique et avec plus de transparence et de liquidité.